La prise en compte de préoccupations liées à la sécurité des constructions et à la santé des occupants a conduit à la création progressive d'obligations de réalisation d'états ou de diagnostics techniques lors des actes juridiques attachés aux ventes de biens immobiliers (promesse de vente et contrat de vente).

Cette ordonnance comprend deux mesures principales.

La première consiste à regrouper ces états, constat et diagnostic dans un seul dossier appelé dossier de diagnostic technique. Les obligations et les procédures sont à cette occasion améliorées et homogénéisées. Il est cependant nécessaire de conserver des spécificités relatives à la portée des investigations techniques (états portant sur les parties privatives ou communes), à la présence d'un zonage (termites, risques) ou aux conséquences de l'absence d'un des états (clause d'exonération des vices cachés, etc.).

La deuxième mesure vise les opérateurs qui réalisent les états rendus ainsi obligatoires, afin de renforcer et d'homogénéiser les critères de compétence, de garanties et d'indépendance qu'ils doivent respecter. Il s'agit de fiabiliser les prestations apportées par ces opérateurs afin que les vendeurs, les intermédiaires et les acquéreurs disposent des meilleurs garanties possibles.

En outre, l'ordonnance codifie les dispositions législatives relatives à la présence de termites (article 16) et à la sécurité des installations de gaz (article 17 [5°]), et assure la cohérence générale entre les différents codes concernés (articles 19 à 21).

L'article 18 de l'ordonnance introduit les dispositions nouvelles dans le code de la construction et de l'habitation dans le chapitre relatif à la protection de l'acquéreur immobilier.

Le I de l'article L. 271-4 nouveau prévoit la production du dossier de diagnostic technique, notion recouvrant l'ensemble des états et certificat considérés, par le vendeur, dès la promesse de vente, afin que l'acquéreur potentiel soit informé avant qu'il ne s'engage définitivement. Si la vente ne fait pas l'objet d'une telle promesse, le diagnostic doit être fourni lors de la signature de l'acte authentique de vente.

Compte tenu de la logique qui a prévalu lors de l'instauration de l'obligation de production des états relatifs à l'amiante, au plomb, aux termites, aux risques naturels et technologiques, qui sont étroitement associés à des mesures de protection et de prévention, il est fait référence aux textes les ayant créés de manière à conserver les liens qui existent avec ces mesures dans les textes législatifs d'origine. Le Gouvernement souhaite que les mesures relatives au diagnostic de performance énergétique entrent en application à compter du 1er juillet 2006, dans le cas des ventes immobilières.

En cas de vente d'un lot de copropriété, les états composant le dossier de diagnostic technique portent sur la partie privative du lot en ce qui concerne l'état de présence de termites et l'état de l'installation de gaz et sur la partie privative du lot affectée au logement pour le constat de risque d'exposition au plomb.

Le II rappelle les conséquences existantes pour le vendeur d'une absence de production des différents états constituant le dossier de diagnostic technique.

L'article L. 271-5 prévoit que les durées de validité des différents états seront fixées par décret, niveau adéquat pour une telle disposition et permet de répondre aux cas particuliers qui se présentent si les durées de validité des états sont dépassées entre la promesse de vente et l'acte de vente.

L'article L. 271-6 permet de fixer par décret en Conseil d'Etat les niveaux d'exigence relatifs à la compétence et à l'organisation des personnes chargées d'établir les états du diagnostic technique. Ces niveaux seront ensuite déclinés en référentiels de compétences, adaptés à chaque type d'état ou de constat. L'article comporte également des exigences relatives à l'obligation d'assurance. Les compagnies d'assurance lient cette assurance et le montant des primes aux compétences des personnes qui établissent les diagnostics.

Cet article prévoit aussi les dispositions relatives à l'indépendance des diagnostiqueurs en reprenant, en les précisant et en les homogénéisant, les conditions fixées dans des textes existants que doivent respecter actuellement certains opérateurs. Il va de soi que la règle d'indépendance n'empêche pas le contrat qui lie le propriétaire au diagnostiqueur pour la réalisation du diagnostic.

Des sanctions de nature contraventionnelle seront prévues par décret pour sanctionner les manquements aux dispositions de l'article L. 271-6.

L'article 22 introduit selon la même logique que l'article 18 la notion de dossier de diagnostic technique dans le cadre des rapports locatifs, en annexe à la conclusion de tout bail. Il tient compte des délais spécifiques à la mise en place des diagnostics pour les contrats de location prévue par les textes initiaux correspondants et précise les contrats de location concernés.